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FAQ für Käufer

 

1. Marktsituation in Dresden

 


Beim Standort Dresden, einschließlich des Umlandes, bestehen momentan beste Wertentwicklungschancen. Der Großraum Dresden ist die stärkste Wachstumsregion Ostdeutschlands. Weitere Informationen dazu finden sich auch auf unserer Internetseite http://www.cmdd.de/immobilien-citymakler-dresden.html.
Gerade für den Markt der Immobilienkäufer sind in nächster Zeit starke Preissteigerungen prognostiziert. Für Neulinge bieten sich beste Einstiegsmöglichkeiten bei gut vermieteten Wohnobjekten (Mehrfamilienhäuser), weil der Mietmarkt in den meisten Dresdner Lagen intakt ist und das Investitionsrisiko gering ist. Für Profis besteht zudem die Möglichkeit, Objekte aus Zwangsversteigerungen und Bankverwertungen zu erwerben. CITYMAKLER DRESDEN bieten Ihnen regelmäßig auch Immobilien dieser Art an.
Das Ostdeutschland boomt haben auch namhafte Fondanbieter erkannt. Als Beispiel hierfür sei die Fortress genannt, welcher mit dem  Wohnungsunternehmen WOBA den gesamten kommunalen Wohnungsbestand von Dresden (ca. 50.000 Wohnungen)  aufgekauft hat. Im Bereich der Bankverwertung hat Goldmann&Sachs einen großen Teil der Bestände der Hypo-Vereinsbank gekauft.

 

2. Wie wird ein Immobilienverkauf in Deutschland rechtlich abgesichert?

 

Ein Immobilienerwerb in Deutschland kann nur bei einem zugelassenen und vereidigten Notar erfolgen. Der Notarvertrag wird vom Notar sachverständig geprüft und erstellt, er wird im Beisein eines Notars unterschrieben.
Der Kaufpreis wird erst fällig, nachdem im Grundbuch ein Reservierungsvermerk eingetragen wurde. Dies nennt sich Auflassungsvormerkung. Das Grundbuch ist das offizielle Eigentumsverzeichnis aller Grundbesitze in Deutschland. Die Umschreibung im Grundbuch wird durch den Notar überwacht.
Des weiteren müssen alle behördlichen Genehmigungen vorliegen. Dies hat den Zweck, dass ein Objekt nicht zeitgleich an mehrere Käufer veräußert werden kann. Der Käufer hat also hinsichtlich seiner Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübertragung eine Sicherheit über die einzelnen Grundbuch-Eintragungen.
Außerdem müssen alle alten Hypotheken gelöscht sein. Man spricht hierbei von einer Lastenfreistellung.
Der Notar übernimmt die komplette Durchführung und Abwicklung des Notarvertrages.
Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Notarvertrages wird keine Zahlung geleistet. Diese wird erst etwa 10 Wochen nach Vertragsunterschrift fällig.
Der Besitz-Nutzen-Übergang erfolgt normalerweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung, also in etwa 10 Wochen nach der Unterschrift unter dem Notarvertrag. Dann gehen alle Erträge, wie Mieten, aber auch alle Kosten auf den Käufer über.

 

3. Welche Kaufnebenkosten fallen generell an und wann werden Diese fällig?

 

Zu den Kaufnebenkosten gehören die Maklergebühren. Die Höhe beträgt 6% der Kaufsumme, zuzüglich der Mehrwertsteuer. Zu zahlen ist diese Gebühr bei Zustandekommen eines Vertragsabschlusses oder bei Kaufpreisfälligkeit.
Des weiteren fallen die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% der Kaufpreissumme und die Gebühren für Grundbucheintrag und Notar, 0,5% + 1%, an.

 

4. Welche Kosten hat ein Immobilienbesitzer in Deutschland?

 

Zum Ersten wäre dies die Grundsteuer. Sie ist jährlich zu zahlen und wird nach dem Wert des Gebäudes berechnet. Die Steuer beträgt ca. 0,30 €/m² (max.) im Monat. Die Grundsteuer ist auf die Mieter umlegbar und wird in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt.
Für die Instandhaltung des Gebäudes sollten, je nach Zustand der Bausubstanz, ca. 0,5 €/m² monatlich eingeplant werden. Damit wird der Standard der Wohnungen gehalten und deren Vermietbarkeit gesichert.
Es ist zu empfehlen die Vermietung der Immobilie, falls diese nicht selbst genutzt wird, an einen Makler zu übergeben. Dabei entstehen Kosten in Höhe von 2 Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer. In bevorzugten Lagen übernimmt der Mieter gängigerweise 1 Monatskaltmiete. Der Eigentümer und der Mieter teilen sich somit die Gebühren.
Für Besitzer einer Eigentumswohnung werden die monatlichen Kosten in Form des  „Hausgeldes“ durch die Hausverwaltung berechnet. Das Hausgeld setzt sich im Wesentlichen aus den Nebenkosten in Höhe von 2,0 €/m², der Instandhaltungsrücklage und den Verwaltungskosten, ca. 17,0 €/Monat und Wohnung, zusammen.
Den größten Teil des Hausgeldes, nämlich den Nebenkosten, trägt der Mieter. Sie werden dem Mieter über die mtl. Nebenkostenvorauszahlung (lt. Mietvertrag) weiterberechnet.  Bestimmte Teile des Hausgeldes, z. B. die IH-Kosten und die Verwaltergebühr, können nicht auf die Mieter umgelegt werden und sind somit echte Kosten.

 

5. Was hat der Immobilienkäufer bei der Wahl des Investments im Einzelnen zu beachten?

 

Besonders wichtig ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen und seriösen Makler. Die wichtigsten Kriterien sind das Erscheinungsbild, Erfahrung mit nationalen und internationalen Investoren und natürlich auch der Umgang mit dem Kunden.
CITYMAKLER DRESDEN ist da genau der richtige Ansprechpartner. Unsere Makler sprechen Englisch und haben reiche Erfahrung mit nationalen und internationalen Investoren.
Wir betreuen z. B. größere Fonds bei der Auswahl und Akquise von Immobilien in Dresden.
Augenmerk sollte auch immer auf die Vermietbarkeit der Objekte gelegt werden. Klarheit dazu erhält man durch eine umfassende Beratung seitens des Maklers. Dieser stellt Vergleiche mit Umgebungsmieten angrenzender Immobilien an und kennt sich im Mietmarkt der Stadt gut aus.
Der Makler sollte zudem über einen eigenen Vermietungsservice verfügen. So kann er den kompletten Service für das Investment, von Anfang bis Ende, erbringen.
Wichtig ist auch das Wertsteigerungspotential einer Immobilie. Hauptkriterien hierzu sind die Lage, die Bauqualität und die Stadtteilentwicklung. Eindeutige Aussagen dazu kann nur ein lokaler, in Dresden erfahrener Makler, wie z. B. CITYMAKLER DRESDEN, treffen.

Der Trend im Immobilienkauf entwickelt sich eindeutig zum Investment in Großstädten. Dies hat im Allgemeinen mit der Abwanderung aus den Dörfern hin in die Ballungszentren zu tun. Nicht nur junge Leute wandern ab, sondern vermehrt auch ältere Generationen. Die engmaschige Infrastruktur und ein guter Standard bezüglich des Wohnraumes in Städten veranlasst immer mehr Menschen, ihren Lebensabend in einer Stadt mit einer Einwohnerstärke größer als 30.000 Einwohnern zu verbringen. Deshalb ist es nicht vorausschauend, in Objekte in Dörfern zu investieren.

 

6. Mietvertrag in Deutschland – Rechte und Pflichten

 

Die Möglichkeit einer Mieterhöhung ist in Deutschland gesetzlich geregelt.
Gründe für eine Mietpreiserhöhung sind z. B. erhöhte Mieten bei Neuverträgen in der Umgebung der Immobilie. Des Weiteren können Mietsteigerungen bei Sanierung und Standarterhöhung der Wohnung geltend gemacht werden.
Der Kündigungsschutz des Mieters ist in Deutschland sehr ausgeprägt. Einzige Möglichkeiten dem Mieter zu kündigen besteht darin, wenn dieser mit den Mietzinszahlungen im Verzug steht, der Eigentümer sog. Eigenbedarf anmeldet oder der Mieter sich vertragswidrig verhält.
Eine Kaution wird im Üblichen in Höhe von 2 Monatskaltmieten, max. 3 Monatskaltmieten festgesetzt.
Die Umzugshäufigkeit in Dresden stellt einen Faktor dar, welcher im „Wohnungsmarktbericht“ unter www.dresden.de ermittelt werden kann. Traditionellerweise wird in Deutschland weniger umgezogen als z. B. in den USA. Die Deutschen richten sich gern auf Dauer in Ihren „eigenen 4 Wänden“ ein und identifizieren sich auch mit ihrer gemieteten Wohnung. Dies wirkt sich positiv auf die Konstanz in der Vermietung der Immobilienobjekte aus.